Ile kosztuje projekt rozbudowy domu w 2025? Cennik, etapy i porady jak oszczędzać

* Koszt projektu rozbudowy domu: Ceny w 2025 roku wahają się od 150 zł do nawet 400 zł za m² projektowanej powierzchni, w zależności od złożoności i zakresu prac.
* Główne czynniki wpływające na cenę: To przede wszystkim powierzchnia rozbudowy, stopień skomplikowania (np. nadbudowa vs. dobudowa parterowa), stan techniczny istniejącego budynku oraz zakres usług architekta.
* Składowe projektu: Pełna dokumentacja składa się zazwyczaj z trzech etapów: projektu koncepcyjnego, projektu budowlanego (niezbędnego do uzyskania pozwolenia) oraz projektu wykonawczego (opcjonalnego, ale zalecanego).
* Dodatkowe, ukryte koszty: Do ceny projektu należy doliczyć koszty mapy do celów projektowych (1500-2500 zł), ekspertyzy technicznej (2000-5000 zł), a czasem badań geologicznych gruntu (1500-3000 zł).
* Formalności: Rozbudowa domu niemal zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, co wiąże się z koniecznością przygotowania kompletnego, wielobranżowego projektu budowlanego.
* Projekt indywidualny jest koniecznością: W przeciwieństwie do budowy nowego domu, przy rozbudowie nie ma możliwości adaptacji gotowego projektu. Każda inwestycja wymaga indywidualnego podejścia.
* Oszczędności: Największe oszczędności na etapie projektu można uzyskać, decydując się na prostą bryłę, dobrze przygotowując się do rozmowy z architektem i świadomie wybierając zakres jego usług.

Decyzja o rozbudowie domu to ekscytujący krok w kierunku powiększenia przestrzeni życiowej. Zanim jednak ekipa budowlana wejdzie na plac, kluczowym i nieuniknionym etapem jest przygotowanie profesjonalnego projektu. To właśnie on stanowi fundament całej inwestycji, a pytanie „ile kosztuje projekt rozbudowy domu?” jest jednym z pierwszych, jakie zadają sobie inwestorzy. Odpowiedź nie jest prosta, ponieważ finalna cena zależy od wielu, często niedostrzeganych na początku czynników.

• • Ile średnio kosztuje projekt rozbudowy domu?
  • Średnia cena za kompletny projekt budowlany rozbudowy domu w 2025 roku wynosi od 200 do 350 zł za m² projektowanej powierzchni. Przy mniejszych rozbudowach (np. do 30 m²) architekci często stosują ceny ryczałtowe, zaczynające się od 8 000 – 12 000 zł.
  • Czy do rozbudowy domu zawsze potrzebne jest pozwolenie na budowę?
  • Tak, w zdecydowanej większości przypadków rozbudowa domu jest traktowana jako budowa i wymaga uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgłoszenie dotyczy jedynie niewielkich przebudów, które nie zmieniają kubatury i nie ingerują w konstrukcję.
  • Co wchodzi w skład projektu rozbudowy domu?
  • Standardowy projekt budowlany, wymagany przez urząd, zawiera część architektoniczną, konstrukcyjną oraz projekty instalacji wewnętrznych (wod-kan, C.O., elektrycznej). Często poprzedza go projekt koncepcyjny, a może być rozszerzony o projekt wykonawczy.
  • Jak długo trwa przygotowanie projektu rozbudowy?
  • Cały proces projektowy, od pierwszej rozmowy z architektem do uzyskania pozwolenia na budowę, może trwać od 3 do nawet 8 miesięcy, w zależności od skomplikowania inwestycji i sprawności działania urzędów.
  • Czy mogę zaadaptować gotowy projekt do rozbudowy?
  • Nie, jest to niemożliwe. Rozbudowa zawsze wymaga stworzenia projektu indywidualnego, który uwzględnia specyfikę istniejącego budynku, jego konstrukcję, stan techniczny oraz warunki zabudowy na działce.
  • Czym różni się rozbudowa od nadbudowy i przebudowy?
  • Rozbudowa to powiększenie budynku w poziomie (np. dobudowanie pokoju). Nadbudowa to zwiększenie wysokości, najczęściej przez dodanie kolejnej kondygnacji. Przebudowa to zmiany wewnątrz budynku (np. wyburzenie ściany nośnej), które nie zmieniają jego zewnętrznych gabarytów. Wszystkie te prace wymagają formalności budowlanych.
  • Czy do projektu rozbudowy potrzebna jest ekspertyza techniczna?
  • Tak, jest ona niemal zawsze wymagana. Architekt i konstruktor muszą ocenić, czy istniejące fundamenty, ściany i strop wytrzymają dodatkowe obciążenia wynikające z rozbudowy lub nadbudowy. Jest to kluczowy dokument dla bezpieczeństwa całej konstrukcji.

 

Element projektu / Usługa dodatkowa	Orientacyjny koszt (2025)
Inwentaryzacja budowlana istniejącego budynku	1 500 – 4 000 zł
Mapa do celów projektowych (geodeta)	1 500 – 2 500 zł
Ekspertyza techniczna stanu budynku	2 000 – 5 000 zł
Projekt koncepcyjny (rzuty, wizualizacje)	50 – 100 zł/m²
Projekt budowlany wielobranżowy	150 – 300 zł/m²
Projekt wykonawczy (opcjonalnie)	Dodatkowe 50 – 150 zł/m²

Od czego zależy finalny koszt projektu rozbudowy domu?

Cena projektu architektonicznego rozbudowy nie jest stała. To wypadkowa kilku kluczowych zmiennych, które musisz wziąć pod uwagę, planując swój budżet. Zrozumienie ich pozwoli Ci lepiej przygotować się do rozmowy z architektem i uniknąć niespodzianek.

Powierzchnia i stopień skomplikowania rozbudowy

To najbardziej oczywisty czynnik. Im większą powierzchnię planujesz dobudować, tym wyższy będzie koszt projektu. Architekci najczęściej wyceniają swoją pracę w złotówkach za metr kwadratowy projektowanej powierzchni. Jednak proste przeliczenie „metry razy stawka” to zbytnie uproszczenie.

W praktyce kluczowy jest stopień skomplikowania:
* Prosta dobudowa parterowa: Dobudowanie prostokątnego salonu czy garażu o prostym, dwuspadowym dachu będzie znacznie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.
* Nadbudowa piętra lub poddasza: To jedno z najtrudniejszych zadań projektowych. Wymaga dogłębnej analizy konstrukcji, przeprojektowania dachu, schodów i instalacji. Koszt jednostkowy takiego projektu będzie najwyższy.
* Nietypowa bryła i rozwiązania: Skomplikowany kształt dobudówki, duże przeszklenia, antresole, zielone dachy czy niestandardowe materiały elewacyjne podnoszą pracochłonność projektu, a co za tym idzie – jego cenę.

Stan techniczny istniejącego budynku

Rozbudowa to nie budowa na pustej działce. Architekt musi połączyć nowe ze starym, a to wymaga szczegółowej analizy stanu zastanego. Im starszy i bardziej zaniedbany budynek, tym więcej pracy czeka projektantów.

Co ma znaczenie?
* Brak dokumentacji: Jeśli nie posiadasz oryginalnych projektów domu, pierwszym krokiem będzie inwentaryzacja budowlana. To precyzyjne pomiary i odtworzenie rysunków istniejącego stanu, co jest usługą dodatkowo płatną (1500-4000 zł).
* Kondycja konstrukcji: Przed rozpoczęciem projektowania konieczna jest ekspertyza techniczna wykonana przez konstruktora. Oceni on, czy fundamenty, ściany nośne i stropy są w stanie przenieść dodatkowe obciążenia. Jeśli ekspertyza wykaże konieczność wzmocnień, projekt konstrukcyjny stanie się bardziej złożony i droższy.
* Układ instalacji: Połączenie nowych instalacji (wodnej, kanalizacyjnej, grzewczej, elektrycznej) z istniejącymi bywa problematyczne i wymaga kreatywnych rozwiązań, co również wpływa na cenę.

Zakres zamówienia u architekta

Cena projektu zależy również od tego, jak szeroki zakres usług zlecisz pracowni architektonicznej. Pełen proces projektowy można podzielić na trzy główne etapy, a każdy z nich jest inaczej wyceniany.

Co dokładnie wchodzi w skład wyceny projektu? Rozbijamy koszty na czynniki pierwsze

Zlecając projekt, płacisz za konkretne opracowania, które powstają na różnych etapach inwestycji. Zrozumienie, co otrzymujesz w zamian za swoje pieniądze, jest kluczowe.

Etap 1: Projekt koncepcyjny – wizja Twojego nowego domu

To pierwszy i najbardziej kreatywny etap współpracy z architektem. Jego celem jest przełożenie Twoich potrzeb i marzeń na konkretne rozwiązania przestrzenne.

• Co zawiera? Zazwyczaj 2-3 warianty układów funkcjonalnych (rzuty), propozycje bryły budynku, wizualizacje zewnętrzne, które pomogą Ci wyobrazić sobie finalny efekt.
• Jaki jest cel? Ustalenie ostatecznej wizji rozbudowy, którą będziesz w 100% akceptować, zanim rozpocznie się kosztowna praca nad dokumentacją techniczną.
• Orientacyjny koszt: 50 – 100 zł/m² projektowanej powierzchni.

Etap 2: Projekt budowlany – klucz do uzyskania pozwolenia

To serce całej dokumentacji projektowej. Jest to formalne opracowanie, niezbędne do złożenia w urzędzie wniosku o pozwolenie na budowę. Musi być zgodny z przepisami Prawa budowlanego i warunkami zabudowy.

• Co zawiera?
  • Projekt architektoniczno-budowlany: Rzuty, przekroje, elewacje, opis techniczny.
  • Projekt konstrukcyjny: Obliczenia i rysunki dotyczące fundamentów, stropów, dachu, wieńców – opracowany przez uprawnionego konstruktora.
  • Projekt instalacji wewnętrznych: Schematy i opisy instalacji wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazowej (jeśli występuje) i elektrycznej.
  • Projekt zagospodarowania terenu: Rysunek pokazujący usytuowanie domu na działce wraz z nową częścią, przyłączami i elementami małej architektury.
• Jaki jest cel? Uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie robót budowlanych.
• Orientacyjny koszt: 150 – 300 zł/m². Cena ta zazwyczaj zawiera w sobie koszt projektu koncepcyjnego.

Etap 3: Projekt wykonawczy – szczegółowa instrukcja dla wykonawców (opcjonalny)

Projekt budowlany jest często zbyt ogólny dla ekipy budowlanej. Projekt wykonawczy to jego szczegółowe uszczegółowienie, które minimalizuje ryzyko błędów i niedomówień na budowie.

• Co zawiera? Dokładne rysunki detali architektonicznych (np. obróbki blacharskie, montaż okien), szczegółowe rysunki zbrojenia, zestawienia materiałów (stali, drewna, stolarki).
• Jaki jest cel? Ułatwienie pracy wykonawcom, precyzyjne oszacowanie kosztów materiałów i uniknięcie kosztownych pomyłek na etapie budowy.
• Orientacyjny koszt: Zazwyczaj jest to dodatkowe 50 – 150 zł/m² lub ustalany jako procent wartości projektu budowlanego. Z mojego doświadczenia wynika, że przy skomplikowanych rozbudowach jest to inwestycja, która zwraca się wielokrotnie.

Case study: Szacunkowe wyceny dla popularnych rozbudów

Aby lepiej zobrazować koszt projektu rozbudowy starego domu, przeanalizujmy trzy popularne scenariusze. Pamiętaj, że są to wartości uśrednione, a ostateczna cena zawsze wymaga indywidualnej wyceny.

Przykład 1: Dobudowa garażu jednostanowiskowego (ok. 30 m²)

• Założenia: Prosta, parterowa bryła połączona z istniejącym budynkiem, dach dwuspadowy, brak skomplikowanych instalacji.
• Zakres projektu: Koncepcja + projekt budowlany.
• Dodatkowe koszty: Mapa do celów projektowych, uproszczona ekspertyza konstrukcyjna w miejscu połączenia.
• Szacunkowy koszt projektu: Z uwagi na małą powierzchnię, cena będzie najprawdopodobniej ryczałtowa i wyniesie 8 000 – 14 000 zł.

Przykład 2: Rozbudowa o parterowy salon z tarasem (ok. 40 m²)

• Założenia: Duże przeszklenia, konieczność przebicia dużej części ściany zewnętrznej, połączenie instalacji C.O. i elektrycznej.
• Zakres projektu: Koncepcja + projekt budowlany.
• Dodatkowe koszty: Mapa, pełna ekspertyza techniczna dotycząca wpływu na konstrukcję całego domu.
• Szacunkowy koszt projektu: Tutaj zastosowanie znajdzie już przelicznik za metr. Przykładowo: 40 m² x 250 zł/m² = 10 000 zł. Do tego należy doliczyć koszty dodatkowe, co daje łączną kwotę rzędu 14 000 – 18 000 zł.

Przykład 3: Nadbudowa piętra nad częścią domu (ok. 60 m²)

• Założenia: Najbardziej skomplikowany scenariusz. Rozebranie istniejącego dachu, wzmocnienie stropu, budowa nowych ścian, dachu, schodów, doprowadzenie wszystkich instalacji.
• Zakres projektu: Koncepcja + projekt budowlany + zalecany projekt wykonawczy.
• Dodatkowe koszty: Mapa, bardzo szczegółowa i kosztowna ekspertyza techniczna całego budynku.
• Szacunkowy koszt projektu: Cena za metr będzie tu najwyższa. 60 m² x 350 zł/m² = 21 000 zł. Wliczając projekt wykonawczy i rozbudowaną ekspertyzę, finalny koszt dokumentacji może sięgnąć 28 000 – 35 000 zł.

Ukryte koszty, o których musisz wiedzieć przed startem

Budżet na sam projekt architektoniczny to nie wszystko. Proces przygotowania inwestycji generuje dodatkowe, niezbędne wydatki, o których łatwo zapomnieć.

Geodeta: Mapa do celów projektowych i tyczenie

Zanim architekt narysuje pierwszą kreskę, musi mieć aktualną mapę Twojej działki. Geodeta przygotuje mapę do celów projektowych, która jest obligatoryjnym załącznikiem do projektu budowlanego.
* Koszt: 1500 – 2500 zł w zależności od wielkości działki i regionu.

Ekspertyza techniczna i inwentaryzacja budowlana

Jak wspomniano wcześniej, przy rozbudowie te dokumenty są kluczowe.
* Inwentaryzacja: Konieczna, gdy nie masz dokumentacji. Koszt: 1500 – 4000 zł.
* Ekspertyza techniczna: Ocena nośności konstrukcji. Koszt: 2000 – 5000 zł. Cena rośnie wraz ze stopniem skomplikowania i wiekiem budynku.

Badania geotechniczne gruntu

Jeśli rozbudowa wymaga nowych fundamentów, architekt może zlecić badania gruntu. Pozwolą one określić warunki wodno-gruntowe i dobrać odpowiedni sposób posadowienia nowej części, co uchroni Cię przed pękaniem ścian w przyszłości.
* Koszt: 1500 – 3000 zł za wykonanie kilku odwiertów.

Jak mądrze oszczędzać na projekcie rozbudowy domu? Poradnik inwestora

Choć na jakości i bezpieczeństwie nie warto oszczędzać, istnieją sposoby na optymalizację kosztów projektu bez utraty jego wartości.

• Postaw na prostotę: Im prostsza bryła dobudówki i konstrukcja dachu, tym mniej pracy dla architekta i konstruktora, a co za tym idzie – niższa cena projektu. Unikaj skomplikowanych wykuszy, lukarn i wielospadowych dachów, jeśli masz ograniczony budżet.
• Przygotuj się do rozmowy z architektem: Im lepiej określisz swoje potrzeby, funkcje pomieszczeń i oczekiwania estetyczne, tym sprawniej pójdzie praca nad koncepcją. Mniej zmian i poprawek na późniejszym etapie to realna oszczędność czasu i pieniędzy.
• Świadomie wybierz zakres projektu: Przy bardzo prostej rozbudowie (np. wiatrołap) możesz zrezygnować z projektu wykonawczego. Jednak przy nadbudowie piętra jego brak jest proszeniem się o kłopoty i dodatkowe koszty na budowie.
• Porównaj oferty, ale nie kieruj się tylko ceną: Poproś o wycenę 2-3 pracownie architektoniczne. Porównując oferty, zwróć uwagę na to, co dokładnie zawierają. Z mojego doświadczenia, najtańsza oferta często oznacza niekompletny projekt, braki w dokumentacji lub ukryte dopłaty za uzgodnienia czy wizyty na budowie.
• Zapytaj o kompleksową usługę: Niektóre pracownie oferują pakiety obejmujące nie tylko projekt, ale też pomoc w załatwieniu formalności urzędowych. Czasem takie kompleksowe zlecenie jest bardziej opłacalne niż załatwianie wszystkiego na własną rękę.

Planowanie budżetu na projekt rozbudowy domu wymaga świadomości, że cena jest wypadkową wielu czynników. Kluczowe jest zrozumienie, że nie płacisz jedynie za „rysunki”, ale za wiedzę, doświadczenie i bezpieczeństwo całej inwestycji. Dobry, kompletny projekt to nie wydatek, lecz inwestycja, która chroni przed znacznie większymi kosztami wynikającymi z błędów wykonawczych i problemów prawnych. Aby poznać dokładny koszt projektu dla Twojej inwestycji, najlepszym krokiem jest skontaktowanie się z kilkoma biurami architektonicznymi i przedstawienie im swoich planów w celu uzyskania indywidualnej wyceny. To jedyny sposób, by precyzyjnie zaplanować budżet i spać spokojnie.

Źródła / Odniesienia

1. https://www.oferteo.pl/artykuly/rozbudowa-domu-ile-kosztuje-czy-wymaga-pozwolenia
2. https://biams.pl/ceny-dla-projektow-przebudow-nadbudow-i-rozbudow/
3. https://wybieramprojekt.pl/baza-wiedzy/Blog/ile-kosztuje-projekt-przebudowy-domu
4. https://new-house.com.pl/blog-akademia-budowlana/post/3685